동탄2신도시 상권 분석 자료

동탄2신도시 상권 분석한 좋은 자료가 있어 퍼왔습니다.

2019년 11월 분석자료이니 투자시에는 현재시점과 비교하세요.

 

 

<동탄2신도시 상권>

 

동탄테크노밸리 대기업 입주... 중·소기업 입주 중

동탄역(SRT)인근 6,500여 배후수요 확보

동탄2신도시 상권별 온도차 커, 창업시 주의

동탄역 인근 공실률 높아... 상권형성 중

동탄2신도시 개발호재 풍부... 가치 기대

 

동탄2신도시는 2008년부터 조성한 2기 신도시로 총면적 24.01㎢로 분당신도시의 약1.8배에 달하는 곳이다. 커뮤니티 시범단지, 광역비지니스 콤플렉스, 문화 디자인밸리, 테크노밸리, 워터프론트 콤플렉스, 신주거문화타운, 의료복지시설 등으로 계획되었으며 대단지 아파트와 주거시설이 밀집한 지역별로 상권이 형성되어 가는 중이다.

 

동탄2신도시 상권은 신도시개발 사업과 대기업산업단지의 이전 등으로 배후 거주자가 늘어나며 상권이 확장되는 모습이다. 동탄2신도시는 경기도 화성시 영천동, 오산동, 청계동, 신동, 중동, 목동, 산척동, 방교동, 장지동, 금곡동, 송동 일대에 조성되었다.

 

동탄1신도시와 마찬가지로 주민들 상당수가 인근의 삼성전자로 인해 전입한 경우가 많은 것으로 보인다. 또, 반월동에 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스가 위치해 있으며 기존 규모보다 더 큰 라인이 신축 중에 있다. 인근 LG전자와 현대자동차 연구소, 기아자동차 화성공장, 삼성전자 평택캠퍼스가 위치해있다.

 

동탄역(SRT) 주변으로 반도유보라아이비파크6.0아파트(532세대), 반도유보라아이비파크8.0아파트(671세대), 우성르보아시티오피스텔(540세대), 동탄역린스트라우스아파트(617세대), 시범한화꿈에그린프레스티지아파트(1,817세대), 더샵센트럴시티아파트(874세대), 시범우남퍼스트빌아파트(1,442세대) 약 6,500세대가 거주하고 있는 지역으로 동탄역 롯데캐슬(2021년 예정)을 제외하고 대부분 입주를 마쳤다.

 

현재 동탄2신도시에 거주하는 인구는 약 19만 명이다. 여기에 동탄2신도시의 목표 인구인 28만 5천여 명으로 약 9만 5천 명은 인구가 점차 증가할 것으로 기대된다.

 

 

◇동탄2신도시 구역별 상권 온도차 커

 

동탄역(SRT)은 2016년 4,882명, 2017년 5,933명, 2018년 7,282명으로 일평균 이용객이 매년 증가하고 있어 역 주변으로 상권이 확장되어가고 공사 중인 단지가 많은 지역이다. 다만 준공이 예정된 단지와 입주가 완료되지 않은 단지 등이 다수 분포되어 있어 구역 별로 상권이 차이를 보인다.

 

 

동탄역 1번 출구로 나가보면 공사가 진행 중인 롯데타운의 모습이 보인다. 롯데타운은 오피스텔, 아파트, 롯데백화점 등 롯데의 주요 브랜드가 공사 중에 있다. 롯데백화점 북쪽으로 라스플로레스 상가가 눈에 들어온다.

 

라스플로레스 상가에는 현재 CGV가 입점해 있다. 하지만 1층과 2층 상가의 절반이상이 공실로 유지되고 있는 상황이다. 여기에 CGV를 이용하는 이용객도 적어 상가자체에 유입되는 인구가 적어 보인다.

 

라스플로레스 상가에 입점한 부동산 관계자에 따르면 “상가의 초기 분양가 자체가 너무 비싸 월 임대료가 1층 기준 3.3㎡(1평)당 22~23만원 수준으로 높게 형성돼 있어 33㎡ 상가기준 200만 원 이상으로 형성됐다”며 “비싼 임대료로 상가를 알아보려는 고객이 별로 없어 먹고살기가 힘들다”고 말했다.

 

 

동탄역 2번 출구 남쪽방향 횡단보도를 지나면 오피스텔 단지가 몰려있는 지역이 눈에 들어온다. 이 지역은 곳곳에 대규모 공사 중인 곳이 있지만 동탄역 주변에서 가장 활성화된 상권의 모습을 갖췄다. 여기에 집객력이 우수한 스타벅스가 대로변에 입점해 있는 것을 볼 때 안정적인 상권임을 가늠 할 수 있다.

 

 

동쪽에 위치한 카림애비뉴 상권은 배후수요를 확보한 항아리 상권의 모습을 갖췄다. 상가의 경우 슬리퍼 생활권으로 통할정도로 우수한 접근성을 통해 두터운 소비층을 확보한 모습이다. 평일과 주말할 것 없이 동탄2신도시 지역에서 많은 유동인구를 보이는 지역 중 한곳이다.

 

특히 카림애비뉴 지역은 당초 유럽풍 도심설계로 뛰어난 가시성과 편리한 접근성으로 유동인구 유입에 유리한 구조로 설계되어 있는 모습이다. 스트리트형 상가로 실내공간이 외부로 이어져있어 동선이 편리해 상가를 이용하는 수요를 끌어들이기도 유리해 상가를 이용하는 고객이 많은 것으로 보인다.

 

이주자택지 지역에 가장먼저 형성된 11자 상권의 경우 가장 우수한 상권의 모습이다. 11자 형태의 도로 양쪽으로 프라자 상가가 밀집해 있는 지역이다. 대로변과 접해있어 접근성이 우수하고 안정적인 상권의 모습을 갖췄다. 특히 대단지배후수요를 확보해 성업 중에 있는 것으로 보이며, 공실이 몇 군데 보이긴 하지만 빠르게 임차인을 확보할 수 있을 것으로 예상되는 지역이다.

 

 

이면골목을 살펴보면 2~3층 주택형상가가 밀집해 있는 모습이다. 골목 안쪽으로 음식점, 미용실, 학원, 병원 등 다양한 업종이 뒤섞여 있는 모습이며, 안정적인 상권으로 자리 잡을 것으로 보인다. 골목에 있는 주차장도 1시간 반은 무료로 이용 가능하여 외부방문객에게 편의를 제공하고 있다.

 

소상공인시장진흥공단의 동탄역 상권 9월 인구분석 자료를 살펴보면 40대가 29.5%로 연령별 비율 중 가장 높았고 그 뒤를 30대 23.2%, 50대 10.5%, 60대 8.1%, 20대 7.4%의 비율을 보였다.

 

요일별 유동인구를 살펴보면 화요일 14.9%로 유동인구가 가장 많았으며 나머지 요일도 비슷한 모습을 보였다.

 

 

◇동탄2신도시 개발호재 풍부, 향후 기대

 

동탄2시도시는 현재 많은 아파트 단지들이 입주를 완료했거나 입주를 앞두고 있는 상황 속에 개발 사업도 순차적으로 진행 중에 있다.

 

동탄2신도시를 가로지르는 동탄 트램 사업이 확정되면서 기대감이 고조되고 있다. 동탄 트램은 반월교차로~오산역, 병점역~동탄역을 오가는 32.35㎞ 구간으로 2025년 개통을 목표로 하고 있다. 특히 트램 1·2호선이 교차하는 환승역 예정지인 동탄역과 동탄호수공원으로 교통망이 우수해질 것으로 보인다.

 

화성 동탄신도시의 경우 사업추진을 위한 부지가 마련된 상태로 보상절차가 불필요하다. 트램 설치비용인 9,200억 원을 주민분담금으로 대부분 확보해 세 지역 중 가장 빠르게 개통될 것으로 보인다. 또한 2024년 개통될 예정으로 트램 개통 시 동탄역 뿐만 아닌 병점역과 오산역 등 다양한 교통망이 연계되어 더욱 편리해질 것으로 보인다.

 

동탄역은 SRT가 개통된 후 수서역까지 14분에 닿을 수 있게 되었다. 또한 2023년 개통예정인 GTX-A노선은 파주~일산~삼성~동탄을 오가는 83.3㎞ 구간으로 국토교통부가 발표한 계획대로라면 안산~삼성 GTX는 2023년 개통될 예정으로 동탄역에서 삼성역을 18분이면 이동할 수 있는 노선이다. 여기에 인덕원과 동탄을 잇는 복선전철사업, 경부고속도로 지하화사업도 추진 중에 있다.

 

동탄역 일대의 상권은 현재 롯데백화점이 들어서기만을 기다리는 모습이다. 하지만 백화점은 2021년 5월 개점 예정으로 약 1년 6개월간의 시간이 필요하다. 또한 백화점이 들어선다고 상권이 안정적으로 자리 잡을지는 주변 환경들을 좀 더 세심하게 지켜봐야 할 것으로 보인다.

 

동탄역 인근 부동산 관계자는 “현재 동탄역 주변에 창업을 알아보는 예비 창업자가 많은 편인데 시세가 너무 높게 형성되어 있어 쉽게 들어오려고 하지 않는다”며 “동탄역 주변 상가를 분양할 때 초기에 개발호재 등을 강조하며 분양가가 너무 높게 책정되면서 분양 받은 상가 주인들이 임대료를 낮추려 하지 않는다. 하지만 장기간 방치할 경우 유령상가로 유지될 수 있어 초기에는 임대료를 낮춰야한다”고 말했다.

 

동탄2신도시에 창업을 생각 중인 예비 창업자라면 자신이 준비한 자금을 확인하고 발품을 팔아야 안정적인 창업을 할 수 있을 것으로 보인다. 특히 신도시 상가의 경우 기본적으로 입주가 완료되고 3~5년 정도의 시간이 지나야 상권이 자리 잡는 경우가 많아 상권에 직접 방문해보고 주변의 온도를 몸소 체크해 창업에 임해야 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보인다.

 

또한 임대인의 입장에서는 장기간의 공실로 방치하기 보다는 임대료를 낮추고, 렌트프리 등 임차인에게 혜택을 주어 임대차 계약을 진행하는 것이 상권을 살리는 지름길이 될 수 있다. 여기에 신규로 분양하는 상가의 경우 개발호재만 믿고 투자하는 것이 아닌 사전에 주변 상권을 직접 확인해야 한다.

 

 

☞동탄역 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)

 

 

한국창업부동산정보원 권강수 이사

한국창업부동산정보원 정호비 주임