압구정 상권 분석 자료
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<압구정 상권>
대형 브랜드 안테나샵으로 이루어진 가로수길 상권
생활수준 최상위 압구정, 상권 부흥 노력 절실
압구정 로데오거리, 과거 명성을 되찾을지 미지수
압구정로변 건축물 높이규제 완화 예정, 개발 여건 갖춰
압구정은 국내에서 손에 꼽히는 부촌 중 하나로 주민들의 평균 생활수준이 최상위권에 속하는 지역이다. 원래 압구정이라는 이름은 갈매기와 친하게 논다는 뜻의 ‘압구’에서 따와 한적한 동네라는 의미로 지어졌으나 강남구가 신설되고 각종 개발이 진행되면서 인구가 급증하고 북적북적한 지역으로 변했다.
압구정은 북쪽으로 한강이 자리 잡고 있어 강남구의 다른 지역보다 강북과의 접근성이 뛰어나다. 강남대로, 압구정로와 인접하며 인근 경부고속도로와 올림픽대로 진입이 수월해 도로교통이 좋다. 이외에도 종로, 명동, 신촌 등 강북 도심권과 강남 시내, 여의도 등과 바로 연결되는 다양한 버스 노선도 지난다.
압구정의 북쪽은 대단지 아파트를 비롯해 주거지가 밀집된 지역이다. 구·신현대아파트, 한양아파트, 라이프 미성 아파트 등이 자리 잡고 있고 신구초·중, 압구정초·중·고, 청담중·고 등 강남 8학군에 속하는 다양한 명문학군도 위치한다.
◇대형 브랜드 매장이 밀집된 7일 상권 ‘가로수길’
압구정역 5번 출구에서 대로변을 따라 도보 5분~7분정도 가다보면 신사동 가로수길 상권에 도달할 수 있다. 가로수길에 놓여진 은행나무길을 따라 약 500m 거리에 커피전문점과 패션잡화 유명브랜드들이 입점해 있다. 거리상으로는 3호선 신사역 8번 출구가 더 가깝게 위치하고 가로수 길을 사이에 두고 세로수길과 나로수길로 세분화돼 불리고 있다.
가로수길 상권은 높은 임대료 때문에 사실상 개인 창업보다는 대부분 기업들의 프랜차이즈 브랜드 안테나샵 매장으로 활용되고 있어 상당한 자본이 있어야 창업이 가능하다. 패션매장을 끼고 골목으로 들어가면 나오는 먹자골목은 크고 작은 유명 맛집과 식당이 줄지어 있다. 이곳은 이색적인 인테리어와 직장인, 2030여성들의 취향을 저격하는 아이템들로 평일, 주말 할 것 없이 붐빈다.
가로수길은 이미 자본을 앞세운 대형 브랜드들로 잠식됐고 건물 하나 전체를 임대하여 사용하는 곳이 많다. 가로수길 한복판에는 국내 첫 애플 직영 매장인 '애플스토어(애플 가로수길)'가 지난 1월 27일 정식 오픈해 현재 영업중이다.
가로수길 인근 명가부동산 정재훈 이사는 “현재 매물로 나와 있는 매장의 경우 1층 33㎡ 규모가 보증금 2억원, 월세 1,500만원, 권리금 3억원 선으로 나와 있다”며 “이곳 상권의 특징은 외부에서 손님들이 끊임없이 찾아오는 7일 상권이라는 점”이라고 말했다.
◇인근 갤러리아, 청담 명품거리 등 명품 집결지
압구정로데오는 90년대 고급패션거리가 들어서면서 전성기를 맞았다. 전성기를 누리던 압구정로데오는 지하철 접근성이 비교적 좋은 가로수길 상권에 밀려 침체기를 맞기 시작했다. 다행히 지난 2012년 압구정로데오 일대 분당선이 개통되면서 지하철을 이용한 접근성은 개선되었다. 분당선 역명은 원래 청수나루역으로 개통됐으나 타 상권에 밀리고 있는 로데오 상권을 살리기 위한 지역 주민들 요청으로 인해 압구정로데오역으로 역명이 변경됐다.
압구정로데오역 5번, 6번 출구 인근은 압구정 로데오거리 상권이 위치한다. 대로변 건너편 7번 출구에는 갤러리아백화점이 자리 잡고 있어 언제나 꾸준한 유동인구를 보이고 있다.
지하철 6번 출구에서 나와 대로변을 따라 보도 1분~2분정도 걷다보면 입구에 랜드마크 상징인 여성조형물이 나오는데 그곳 골목부터가 압구정 로데오거리 초입이다. 로데오거리는 명품 플래그쉽 스토어와 함께 의류브랜드 매장, 화장품가게가 눈에 띠고 일반 로데오거리와 마찬가지로 각종 음식점과 카페도 많다.
청담동 명품거리에서부터 갤러리아 명품관까지 대로변은 한류스타거리인 ‘K-스타로드’가 조성돼 있다. 대형 연예기획사의 특정 아이돌들을 형상화 한 화려한 아트토이(강남돌, GangnamDoll) 17개가 대로변을 따라 세워져 있어 이를 구경하는 관광객과 유동인구가 간간히 있다. 하지만 이와 같은 관광객 유입이 압구정로데오 상권의 매출로는 연결되고 있지 않는 실정이다.
압구정로데오 상권의 침체가 심화되면서 2017년 말 강남구 지역상인과 건물주들이 대대적으로 임대료를 감소하기도 했다. 임대료 인하로 상권 활성화를 기대했지만 그럼에도 불구하고 여전히 임대료 부담이 높은 수준이기 때문에 문을 닫는 가게가 늘고 있다. 대부분의 의류패션 점포들은 권리금이 없고 식당들만 일부 권리금이 붙어 있는 상황이다.
상권 자체도 여느 상권에나 볼 수 있을 정도로 큰 특색이 없어 유동인구가 가장 많아야 할 금요일 저녁이나 주말에도 거리가 한산하다. 명성을 유지하고 있는 몇몇 유명가게는 줄을 서야 할 정도로 여전히 손님들이 북적대지만 이를 제외하면 테이블이 텅 빈 가게들이 대부분을 차지한다. 인근 대단지 아파트를 배후에 두고 있지만 큰 효과를 보지 못하고 오히려 분당선 개통 이후 소비 세력이 타 상권으로 빠져나가는 중이다.
◇국내에서 손에 꼽히는 부촌, 압구정역 상권
압구정역 인근은 현대백화점 본점을 비롯해 유명 상점들이 몰려있어 이용객이 많다. 성형외과의 메카라고 할 수 있을 정도로 전국에서 성형외과가 가장 몰려있으며 특히 압구정역 3번, 4번 출구에서 강남을지병원 사거리까지는 골목골목까지 병원이 줄지어 있다. 최근에는 해외에서 압구정으로 성형투어를 올 정도로 외국인 관광객도 많아졌다.
압구정역 먹자상권은 지하철 2번 출구에서 걸어나오다 현대자동차 전시장과 베이징덕 매장 사이에 있는 첫 이면도로 논현로176길부터 성수대교 남단까지가 가장 발달돼있다. 이 곳은 언론에 노출된 맛집과 유명 베이커리 카페가 자리 잡고 있고 저녁시간대 보다는 주로 낮에 상권이 활발하게 돌아간다.
논현로176길 끄트머리에 위치한 압구정스퀘어 빌딩 근방으로는 연예인을 꿈꾸는 청소년과 20대 초반 청년층을 위한 연기학원, 실용음악학원 등이 밀집돼있다. 또한 5번 출구 인근은 프랜차이즈 뷔페, 패밀리레스토랑 같은 대형 음식점이 자리 잡고 있다. 압구정역 먹자상권 역시 전반적으로 유동인구와 소비층이 인근 타 상권으로 옮겨가면서 일부 가게를 제외하고는 과거에 비해 한산한 모습이다.
소득 수준이 높은 지역 특성상 대표적인 인기 업종에는 헬스장이나 필라테스, 웨딩샵, 고급 레스토랑 등이 있다. 금융 관련 기관도 많아 각종 은행 지점을 포함해 증권사 지점 또한 많이 찾아볼 수 있다.
압구정 일대 개발여건은 좋아진 상황이다. 지난 2017년 역사문화미관지구 폐지를 통해 현재 건물 높이 제한이 5층 이하에서 6층~7층으로 높아졌고 압구정로(한남대교 남단~청담사거리, 약 3.2km)변 건축물 높이규제도 완화될 예정이다(2018년 상반기 예정). 또 15년 이상 손대지 못했던 노후 건축물을 재정비하며 압구정을 포함한 로데오거리까지 침체돼있는 상권이 다시 활기를 띨지 기대를 모으고 있다.
상권 침체시점에서는 지자체와 건물주, 점포주가 합심하여 해당 상권만의 독특한 매력을 찾고 이를 소비자에게 어필하는 것이 중요하다. 압구정 상권의 경우 상가 활성화 정도에 비해 여전히 높은 수준의 임대료 문제를 잘 관리하는 것이 첫 단계일 것이다. 이 후 압구정을 찾을 수 밖에 없는 업종 특화 혹은 특성화 거리 등을 조성해 타 상권으로 이탈중인 유동인구를 잡아야 한다.
점포거래전문 점포라인의 이동원 이사는 “메인상권은 임대가격이 높아 대부분이 안테나 매장으로 사용되고 있는데 메인상권에서 한 블록이나 두 블록 정도 떨어져 이면도로에 들어가면 비교적 낮은 임대가격을 찾아볼 수 있다”며 “SNS 등 다양한 마케팅으로 손님들이 찾아오게 해야 하며 매출을 끌어올리기 위해서는 시간과 인내가 어느 정도 필요한 상권이다”라고 말했다. 덧붙여 “마케팅 용도로 SNS를 활용할 때 글의 제목이나 사진, 게시글의 내용을 어떻게 구성할지, 어떤 단어나 문구를 사용해야 작성한 콘텐츠를 더 많은 사람들이 볼 수 있을지에 대한 전략도 잘 짜야한다”고 조언했다.
☞압구정 상권 상가 평균 시세 & 승하차인구 현황(가격 단위: 만원)
한국창업부동산정보원 권강수 이사
한국창업부동산정보원 심재인 주임